부동산 전세사기 유형과 예방방법에 대해서 알아봐요!

안녕하세요! 오늘은 부동산 전세사기 유형과 예방방법에 대해서

알아보려고 합니다. 저도 아이를 낳기 전에 이사를 할 예정이라서 방으로

많이 보러다녓는데요. 여러 부동산을 들리고 집을 보면서 전세사기가

너무 걱정되더라구요. 전세 가격도 만만치 않은데 사기당하면

어쩌나 하는 생각 먼저 들어서 한번 어떤 유형과 있는지와 예방방법 까시 알아보겠습니다.

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전세사기 유형은?

1. 깡통전세

전세사기 수법 중에서 가장 많은 사기 유형 중 하나로 보통

시세을 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생합니다.

깡통전세는 전세보증금과 주택담보대출금을 합친 금액이 주택 매매가의 80%가

넘는 집들을 말하며 즉, 임대인(집주인)이 집을 팔아도 대출금이나

임차인(세입자)의 전세금을 갚지 못하는 경우로

​만약 깡통전세인 줄 모르고 집 계약을 했다면 추후 집이 경매에

넘어갈 때 전세보증금을 받지 못할 수도 있습니다.

 

2. 갭 투자사기

매매 가격보다 수천만 원 높게 전세 계약을 한 후 경제적 능력이 없는 

제삼자에게 집을 팔아버리는 유형입니다.

 

3. 전/월세 이중계약 사기

집주인과 월세 계약을 한 임차인이 집주인 행세를  하며 새로운

세입자와 전세계약, 혹은 집주인에게는 월세 계약을 했다고 거짓말을

하며 대리인이 새로운 세입자와 전세계약을 하는 유형입니다.

->월세 물건 게 전세계약을 하는 '이중계약'으로 대리인이 세입자의 보증금을 가로 치는 사기

 

4. 중복계약 시기

시세보다 20~30% 정도 저렴한 가격으로 여러 임차인(세입자)과 

계약 후 전세 보증금을 통째로 가로채는 유형입니다. 

​중복계약 사기 같은 경우에는 공인중개사와 임대인(집주인)이 함께 

사기를 치거나, 자격을 사칭해서 사기를 치는 유형이 많기 때문에 

조심해야 합니다.

 

5. 직거래 사기

임대인(집주인)으로 사칭한 사람이 부동산을 통하지 않고 

임차인(세입자)과 직접 계약 후 전세보증금을 가로채는 유형입니다. 

​신분증을 위조해 사칭하거나 등기부등본 등 공적 서류를 위조하는 등 

다양한 사기 유형이 있기 때문에 주의해야 합니다.

 

6. 신탁사 소유 물건 사기

집주인은 신탁사에  소유권을 넘긴 뒤 은행 대출을 받고 세입자를속여 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 경우입니다.

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전세사기 별 예방방법은?

1. 깡통전세

​임대인(집주인)이 사정이 있으니 전입신고나 확정일자를 미뤄달라고 요구하고, 

그 사이에 집을 담보로  대출받거나 신탁회사에 넘길 확률이 높아

​등기부등본을 떼서 근저당 금액이 매매가의 20%를 넘는다면

계약하지 않는 것이 좋습니다.

​​등기부등본상 소유자와 계약하는 임대인(집주인)이 일 치는지 확인하고

입주 전날 등기부등본을 떼어 집을 담보로 대출받았는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

2. 갭 투자사기

보통 전세 가격과 매매 가격이 비슷한 신축빌라에서 일어나는 경우가 

많기 때문에 반드시 주변 매매 시세를 함께 확인해야 하며

​그리고 집 계약 시 반드시 전세보증보험 가입을 요구해야 합니다. 

​계약서에 ‘전세 기간 동안 소유자 변경을 금지하며, 

이를 위반 시 계약해지 또는 보증금 기존 소유자가 배상함’이라는 조항을 

추가하는 게 좋으며 제삼자가 보증금 반환 능력이 없는 바지 집주인인 경우, 

알아서 다음 세입자를 구하거나 집을 인수해 눌러사는 방법밖에 없습니다.

 

3. 전/월세 이중계약 사기

등기부등본상 소유자와 임대인(집주인)의 신분증을 대조해 일치하는지 

확인하고임 대인(집주인)과 직접 만나서  대면 계약하는 것이 좋으며

​피치 못할 사정으로 대리인과 계약해야 하는 경우, 

월세와 전세 중 어떤 계약에 위임을 주었는지 표시해달라고 요구해야 

하며, 이사를 갈 지역에서 오래 운영한 공인중개사를 통해 계약 진행을 

하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 

 

4. 중복계약 사기

국가 공간정보 포털 사이트에서 중개업자 등록 여부를 확인하시고, 

추가로 중개사의 손해 책임보험 증서와 공제 기간도 확인해야 하며

다른 곳 보다 시세가 저렴하면서, 빨리 계약하지 않으면 안 된다고

재촉하는 곳들은 믿지 않는 게 좋습니다.

​계약서를 작성한 직후에는 주민센터에서 ‘확정일자’를 꼭 받으셔야 합니다. 

전입신고만으로는 100% 보호받을 수 없기 때문입니다.

 

5. 직거래 사기

등기부등본과 임대인(집주인)의 신분증 대조는 필수로 확인하고

추가로 신분증 또한 위조된 것이 아닌지도 확인해야 합니다.

인터넷 카페를 통해 매물을 알아볼 때는 후기를 꼼꼼하게 살펴보시는

것이 좋으며, 가급적이면 카페글로 거래하지 않는 것이 좋습니다.

중개수수료가 비싸더라도 부동산을 끼고 계약하시는 것이 안전하며,

손해 책임보험에 가입되어 있다면 이런 계약은 보상받으실 수 있습니다.

 

6. 신탁사 소유 물건 사기

신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의

말을 쉽게  믿어선 안되고 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 합니다.

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전세계약 전 할 일은?

 

1) 공인중개사 사무소의  정상 등록 여부를 확인합니다

공인중개사 사무소, 공인중개사, 중개보조원 정상 등록 정보 확인 필요

국가 공간정보 포털에서 확인하거나 해당 시/군 부동산 관련 부서로 전화 확인 가능

 

2) 임대물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 기본 서류 확인

건축물대장-정확한 소재지-소유자-면적 등의 정보를 확인 '위반건축물'여부 확인

등기부등본-건축물대장의 주소와 같은지 확인 후 갑구 '소유자', '을구', '근자 당권'

'선순위 관리 관계' 등의 정보를 확인

 

3) 집주인 본인 확인

신분증  확인 및 얼굴 대조 필요

 

4) 계약서에 '임대인 명의, 근저당 여부 등이 처음  계약 조건과

달라질 경우 계약을 무효하고 손해를 배상한다'라는 조항을 넣는 걸 추천

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전세계약 후 할 일은?

1) 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고하기

'계약일'에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력을 갖추게 되며

선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

2) 주택 전월세 신고

부동산 건래  신고 등에 관한 법률 개정에 따라서 '21.06.01'부터

주택 전월세 신고 의무화가 되어 전입 시 고시 같이 하시면 됩니다.

 

3) 임대(전세) 보증금 보증에 가입

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오늘은 이렇게 전세사기  유형과 예방방법에 대해서 알아보았는데요.

빨리 전세사기가 줄었으면 좋겠네요!